在深圳这个寸土寸金的城市，房地产市场中存在着一种特殊类型的住宅——小产权房。它不同于市场上具有完整法律保障的商品房，而是基于集体土地使用权背景下的各类非正式产权住房，其种类繁多且复杂。以下将详细介绍深圳小产权房的主要类型及其特征。
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农民自建房（城中村农民房） 农民自建房是深圳小产权房中的常见类型，主要集中在原特区外以及城市快速扩张过程中形成的城中村。这类房屋由农村集体经济组织成员在自家宅基地上建造，或是村民利用集体土地自行或联合开发。这类房子通常建筑质量参差不齐，缺乏统一规划和建筑设计，价格相对低廉，但因其没有经过正规的土地出让程序，无法办理国家颁发的房产证，购房者仅能通过与业主签订协议来确认权益。
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村委统建楼 深圳村委统建楼是由农村集体经济组织（即村委会）主导建设的高层或多层住宅楼，往往规模较大、设施较为齐全。虽然这些楼房一般拥有较规范的设计和施工，但在法律层面仍然属于小产权房范畴，购房者持有的是村委出具的证明文件或绿本（《深圳市原农村居民非商品性质建设用地产权登记薄》），而非国家承认的不动产权证书。
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开发商统建楼 开发商统建楼是指在集体土地上未经政府审批而由开发商进行建设的项目。此类楼宇虽有一定程度上的商业运作模式，但同样不具备合法的商品房销售资格。购买者虽然可能获得类似购房合同的协议，但产权属性不明确，面临较大的法律风险。
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大红本房 大红本房是指那些因历史遗留问题，在特定政策下被赋予一定“转正”可能性的房源。这种类型的房产有时持有类似于正式商品房的红色封面产权证书，但由于来源和权属的特殊性，其转让和处置仍受到严格限制，并非完全等同于普通商品房。
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军产房和单位集资房 军产房是指军队所有或管理的房产，尽管不完全是小产权房概念，但其交易和产权也受限于军队内部规定，不得随意上市交易。而单位集资房则是企事业单位为解决职工住房问题筹集资金所建，部分情况下也可能带有小产权性质，其使用权归属及转让规则受制于单位内部管理制度和相关政策。
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回迁房和安置房 回迁房和安置房是在城市更新、旧改项目中，对原有居民进行拆迁后分配的新建住宅。虽然它们在特定条件下允许内部流转，但涉及的小产权问题十分复杂，需要依据相关拆迁补偿政策执行。
总结来说，深圳小产权房的种类丰富多样，每种类型都对应着不同的权属状态和法律地位。购买者在考虑投资或者居住时，必须充分了解其背后的风险和不确定性，包括但不限于法律效力缺失、难以抵押贷款、拆迁补偿难题以及未来可能发生的政策变动。同时，随着国家对房地产市场的持续调控以及对历史遗留问题的逐步清理，小产权房的处境和命运也将不断变化。因此，购房者需谨慎对待并寻求专业法律咨询，以确保自身权益得到最大程度的保护。
