1、深圳土地资源紧张，小产权房占比巨大
深圳土地面积仅约2000平方公里，远小于北京、上海等一线城市，但常住人口超过1700万，住房供需矛盾极为突出。由于土地资源有限，商品房供应长期不足，导致大量“城中村”和农村集体土地上的自建房（即小产权房）成为重要的住房补充。据统计，深圳小产权房占全市住房总量的 50%以上，部分区域（如龙华、宝安、龙岗）甚至高达 60%-70%。
2、历史遗留问题导致政策相对宽松
深圳在快速城市化过程中，原农村集体土地上的建筑未能完全合法化，形成了大量“历史遗留违法建筑”。2009年和2014年，深圳市政府先后出台政策，试图通过补缴地价、罚款等方式让部分小产权房“合法化”。虽然国家层面仍不承认其产权，但深圳本地在实际管理中采取了较为灵活的态度，例如允许通过“律师见证”进行交易，使得小产权房市场得以长期存在。
1、 深圳城市更新政策倾向于“协商补偿”而非强拆
深圳的城市更新（旧改）政策与其他城市不同，更强调 市场化协商 而非政府强制拆迁。开发商在推进旧改项目时，通常需要与业主（包括小产权房买家）谈判，提供货币补偿或回迁房。例如：
大冲村旧改：华润置地主导的改造项目中，小产权房业主获得了现金补偿或回迁商品房。
白石洲旧改：部分小产权房业主通过谈判获得了可观的补偿。
由于深圳土地稀缺，拆迁成本极高，政府和开发商更倾向于通过协商解决问题，而非强行拆除，这降低了小产权房买家的风险。
2、 深圳小产权房规模庞大，政府难以“一刀切”处理
深圳小产权房数量庞大，涉及数百万人的居住问题。如果政府采取强硬手段大规模拆除，不仅会引发社会矛盾，还会导致大量低收入群体无房可住。因此，深圳对小产权房的管理更倾向于 逐步消化，而非直接取缔。
3、 部分小产权房可能“转正”
深圳曾多次尝试通过补缴地价、罚款等方式让部分小产权房合法化。例如，2013年深圳出台《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》，允许符合条件的建筑补办手续。虽然全面“转正”难度较大，但政策风向让部分买家抱有期待。
4、 拆迁反而可能带来收益
与普通商品房不同，深圳小产权房买家中有不少是投资者，他们购买小产权房的目的之一就是 博取拆迁补偿。由于深圳土地价值极高，旧改项目的补偿标准往往远高于购房成本，因此部分买家甚至 希望拆迁，以获取更高收益。
1、 刚需群体：买不起商品房的选择
深圳商品房均价长期维持在 6万-10万元/㎡，而小产权房价格通常仅为 1万-3万元/㎡，甚至更低。对于普通工薪阶层、外来务工人员、年轻家庭来说，小产权房几乎是唯一能负担的住房选择。
2、 投资需求：低成本博高回报
由于深圳房价上涨预期强烈，部分投资者选择小产权房作为 低成本投资标的：
租金回报率高：小产权房购房成本低，出租收益率往往高于商品房。
博拆迁补偿：如前所述，深圳旧改项目可能带来丰厚回报。
3、限购政策下的替代选择
深圳商品房实行严格限购政策，非深户籍需缴纳 5年社保 才有购房资格。而小产权房不受限购影响，成为无购房资格人群的“替代品”。
结论
深圳小产权房市场的繁荣，是 高房价、土地制度矛盾、政策灵活性、市场需求 共同作用的结果。尽管存在法律风险，但由于深圳特殊的城市更新政策、庞大的市场规模、以及潜在的拆迁收益，许多购房者仍然愿意冒险购买，甚至不担心被拆迁。未来，随着深圳住房供应体系的完善，小产权房的市场地位可能逐渐弱化，但在短期内，它仍是大量低收入群体和投资者的重要选择。对于购房者而言，在做出决策前仍需充分权衡风险，避免因政策变化或法律纠纷遭受损失。