深圳,作为中国改革开放的前沿阵地,经历了翻天覆地的变化。在这段快速城市化的进程中,小产权房作为一种特殊的住房形式,扮演了重要的角色。本文将深入探讨深圳小产权房产生的原因及其发展历程。
一、深圳小产权房产生的原因
- 历史遗留原因
中国的商品房市场起步较晚,建国初期还没有房地产的概念,大部分住房都是自建房。深圳在特区建设初期,面临着人口快速增长和住房供应不足的矛盾。为了解决这一矛盾,小产权房应运而生,为大量建设者提供了栖身之所,也为深圳的初期发展做出了巨大贡献。
- 城市发展问题
深圳特区的高速发展吸引了大量外来人口,保障房的建设速度远远跟不上人口增长的速度。特别是在上世纪90年代初,深圳的人口迅速膨胀,而商品房的供应严重不足。为了缓解这一矛盾,地方政府鼓励农民利用农村集体土地合作建房,即小产权房,用以容纳来自全国各地的建设者。据统计,深圳的小产权房占全市住宅的51%,相当于半壁江山,为深圳的住房问题提供了重要的解决方案。
- 土地资源紧张
深圳全市面积只有1997平方公里,其中大部分是山地,住宅用地仅占22.6%,远远低于国际一线城市40%的标准。土地资源的紧张使得住房建设面临巨大挑战。本地村民和外来人员通过买地,在集体土地上建设房屋,这些房屋未缴纳土地出让金等费用,由乡政府或村委颁发建房用地许可证明,也就是所谓的“宅基地”。
二、深圳小产权房的发展历程
- 早期发展阶段
深圳的小产权房可以追溯到上世纪80年代。当时,深圳的一些农村开始在集体土地上建房,这些房子最初并没有取得完整的产权,因此被称为小产权房。随着城市的发展,这些农民自建房逐渐成为了小产权房的一部分。
- 村集体地统建房
90年代初,随着深圳人口的不断增长,小产权房的建设进入了新阶段。村集体开始统一规划建房,这些房子通常是由村委会提供土地,投资商出资开发,建成后按比例返还一部分给村民分配,其余部分面向市场出售。这种形式的小产权房在深圳广泛存在,为大量外来人口提供了住房。
- 政策调整与规范
尽管小产权房在一定程度上缓解了深圳的住房问题,但由于缺乏规划和规范管理,大量建设不合理,浪费了土地资源。1999年,深圳出台政策停止建设小产权房,并颁发历史遗留证书。然而,由于巨大利益的驱使,开发商和村民仍然拼命抢建。2004年和2009年,深圳又相继出台政策打击小产权房的建设和交易,但这些政策并没有取得实质性的效果。
- 严厉整治阶段
2014年,光明滑坡事故的发生引起了政府的高度重视。为了彻底解决小产权房的建设问题,政府出台了严厉整治政策,违建主要负责人被直接罢免,上一级负责人受到降级处分。这一政策取得了显著成效,2014年后,深圳基本上没有新的小产权房建设。
- 现状与未来
虽然政府严厉打击了小产权房的建设,但现有的小产权房仍然大量存在。这些小产权房主要分为四种类型:私人宅基地自建农民房、村集体地统建房、部队留用地军产房以及集团公司名下的工业和商业用地上的建筑。由于历史遗留问题和复杂的产权关系,政府在处理小产权房时面临着巨大的挑战。
目前,深圳的小产权房已经成为城市住房的重要组成部分,为大量底层人民提供了栖身之所。然而,小产权房的存在也带来了一系列问题,如城市规划的混乱、土地资源的浪费以及城市更新的困难等。因此,政府需要合理合规地处理这些历史遗留问题,为深圳的未来发展创造更好的条件。
三、深圳小产权房的类别与特点
深圳的小产权房种类繁多,根据不同的用地性质,可以分为以下几种类型:
- 宅基地上的农民房
这些房子最初是农民的自建房,后来随着城市的发展,逐渐成为了小产权房的一部分。这些房子通常建设在村集体的宅基地上,产权归属村民个人或家庭。
- 村集体土地上的村委房
这些房子通常是由村委会统一规划建设,产权归属村集体。村委房的建设和管理相对规范,居住环境也相对较好。由于村委房的建设得到了政府的支持,因此在一些地区,村委房甚至成为了小产权房的主要形式。
- 部队留用地上的军产房
这些房子原本是军队的用地,后来被地方政府征用,成为了小产权房的一部分。军产房的建设和管理相对特殊,产权归属军队或相关政府部门。由于军产房的数量较少,因此在市场上并不常见。
- 集团公司名下的工业和商业用地上的建筑
这些房子通常是由集团公司或企业在其工业和商业用地上建设的住宅或公寓。这些建筑虽然名义上属于工业或商业用地,但实际上被用作住宅用途。由于这些建筑的产权归属企业或个人,因此也属于小产权房的一种。
深圳小产权房的特点主要体现在以下几个方面:
- 价格低:由于小产权房没有缴纳土地出让金等费用,因此价格相对较低,适合低收入人群购买。
- 无购房资格限制:购买小产权房不需要具备购房资格,也没有套数限制,因此吸引了大量外来人口购买。
- 手续简单:购买小产权房的手续相对简单,过户速度快,当天即可完成全部手续。
- 流动性好:由于价格低、手续简单,小产权房在市场上流动性较好,急用钱时可以及时出手。
- 租金回报率高:小产权房的租金回报率通常较高,一般在2.5%~4%左右,为投资者提供了稳定的收益来源。
四、结论与展望
深圳小产权房的产生和发展是历史遗留问题和城市发展矛盾的产物。尽管小产权房在一定程度上缓解了深圳的住房问题,但也带来了一系列问题。政府需要合理合规地处理这些历史遗留问题,为深圳的未来发展创造更好的条件。
未来,深圳政府可以考虑通过以下途径解决小产权房问题:一是加快城市更新步伐,通过拆迁改造等方式逐步消除小产权房;二是完善住房保障体系,提供更多保障性住房以满足低收入人群的住房需求;三是加强土地管理和规划控制,防止新的小产权房建设。
总之,深圳小产权房的产生和发展是一个复杂的历史过程,需要政府、社会和个人共同努力来解决。通过合理合规的政策措施和有效的市场调节机制,相信深圳能够逐步解决小产权房问题,为城市的可持续发展创造更好的条件。